La asamblea general de copropietarios constituye el máximo órgano de dirección en cualquier régimen de propiedad horizontal. Como espacio de deliberación y toma de decisiones, requiere una figura que garantice el orden, la eficiencia y el respeto por las normas durante su desarrollo. En este contexto, el presidente de sesión emerge como un actor fundamental, encargado de dirigir el debate, validar procesos y velar por que cada decisión se ajuste a la legalidad vigente. Su rol adquiere especial relevancia cuando se abordan temas sensibles como las modificaciones reglamentarias, donde sus atribuciones pueden incidir directamente en el rumbo de la comunidad.
¿Quién puede ser presidente de sesión en una asamblea de copropietarios?
La designación del presidente de sesión es un paso inicial de suma importancia en cualquier asamblea de copropietarios. La normativa colombiana no establece una restricción absoluta respecto a quién puede ocupar este cargo, lo que permite que incluso personas ajenas a la comunidad asuman esta responsabilidad. Lo relevante es que quien ejerza esta función tenga conocimiento del reglamento de propiedad horizontal y de los procedimientos establecidos en la Ley 675 de 2001, así como del código de comercio en lo aplicable. En muchas ocasiones, el administrador del edificio o un miembro del consejo de administración asume este rol, aunque también puede ser un copropietario o un profesional externo designado por la asamblea al inicio de la reunión.
Requisitos y designación del presidente de sesión
Para ocupar la presidencia de la asamblea, la persona elegida debe contar con la aprobación de los presentes al comienzo de la reunión. Este proceso suele realizarse mediante votación al inicio de la sesión, una vez verificado el quórum necesario. No se exige que el presidente sea propietario de un bien privado dentro del edificio, lo que amplía las posibilidades de contar con un facilitador experto en gestión de asambleas. Es fundamental que quien asuma este rol tenga habilidades de comunicación, conocimiento de los temas del orden del día y capacidad para mantener el orden durante el debate. Además, debe estar familiarizado con las herramientas tecnológicas si la asamblea se desarrolla de manera virtual o híbrida, garantizando así la participación equitativa de todos los copropietarios.
Diferencias entre el presidente del consejo y el presidente de sesión
Aunque ambos cargos pueden generar confusión, sus funciones son claramente diferenciadas. El presidente del consejo de administración actúa como representante permanente de este órgano ante la asamblea y se encarga de coordinar las actividades del consejo a lo largo del año. Su elección se realiza en el marco de la asamblea ordinaria y su mandato tiene una duración determinada. Por otro lado, el presidente de sesión ejerce un rol temporal, limitado exclusivamente al desarrollo de la asamblea en curso. Su autoridad se circunscribe a dirigir los debates, dar la palabra a los intervinientes, controlar el tiempo de las intervenciones y verificar la validez de las votaciones. Una vez concluida la reunión, su función cesa, sin que esto implique responsabilidades permanentes sobre la administración del edificio.
Funciones principales del presidente durante la asamblea general
El presidente de sesión desempeña múltiples tareas que resultan esenciales para el correcto desarrollo de la asamblea. Su labor no se reduce a abrir y cerrar la reunión, sino que implica una gestión activa de cada etapa del proceso. Entre sus responsabilidades se encuentra asegurar que todos los copropietarios puedan expresar sus opiniones de manera ordenada, evitando que el debate se desvíe hacia temas ajenos al orden del día. Asimismo, debe garantizar que las decisiones tomadas cumplan con los requisitos legales y reglamentarios establecidos, evitando así futuras impugnaciones o anulaciones. Su presencia confiere legitimidad al proceso deliberativo y contribuye a generar un ambiente de confianza entre los participantes.
Dirección del debate y mantenimiento del orden
Una de las funciones más delicadas del presidente es mantener el control del debate sin coartar la libertad de expresión de los copropietarios. Esto implica conceder la palabra de manera equitativa, regular el tiempo de las intervenciones y, cuando sea necesario, llamar al orden a quienes se aparten del tema en discusión o adopten actitudes disruptivas. El presidente debe actuar como un moderador imparcial, evitando favorecer a una u otra parte en los temas controvertidos. Su capacidad para manejar situaciones de conflicto resulta determinante, especialmente cuando se abordan asuntos que generan posturas encontradas entre los propietarios. Además, debe estar atento a que todos los asistentes, incluidos los arrendatarios que participan con voz pero sin voto, tengan la oportunidad de expresar sus peticiones o inquietudes en los momentos apropiados.
Verificación del quórum y validación de votaciones
Antes de iniciar formalmente la asamblea, el presidente debe constatar que se ha alcanzado el quórum mínimo requerido. Según la normativa vigente, este se establece en más del cincuenta por ciento de los coeficientes de copropiedad. Sin este requisito, las decisiones adoptadas carecerían de validez. Una vez iniciada la sesión, corresponde al presidente supervisar el proceso de votación para cada tema del orden del día, asegurándose de que los votos se computen correctamente según los coeficientes de cada propietario. En decisiones de contenido económico, el valor del voto de cada copropietario se calcula en función de su porcentaje de participación, mientras que en asuntos sin implicaciones económicas, todos los votos valen lo mismo, conforme a lo establecido por la Corte Constitucional en la sentencia C-522 de 2022. Esta distinción resulta crucial y el presidente debe aplicarla con precisión para evitar vicios en el proceso.
Poderes del presidente frente a propuestas de modificaciones reglamentarias
Cuando la asamblea aborda temas relacionados con reformas al reglamento de propiedad horizontal, el presidente de sesión asume un papel aún más relevante. Las modificaciones reglamentarias requieren mayorías especiales y procedimientos específicos que deben ser respetados rigurosamente. El presidente tiene la responsabilidad de verificar que las propuestas de reforma hayan sido incluidas en el orden del día y comunicadas con la debida antelación a todos los copropietarios. Además, debe asegurarse de que las votaciones sobre estos temas alcancen el quórum calificado del setenta por ciento de los coeficientes de propiedad cuando se trate de decisiones que impliquen cambios en la destinación de bienes comunes o la imposición de expensas extraordinarias significativas.
Capacidad de admitir o rechazar propuestas durante la sesión
El presidente de sesión tiene la facultad de determinar si una propuesta presentada durante la asamblea puede ser sometida a votación o si, por el contrario, debe ser rechazada por no cumplir con los requisitos formales. Esta atribución resulta especialmente importante cuando surgen propuestas de modificaciones reglamentarias de manera espontánea, sin que hayan sido incluidas en la convocatoria original. En estos casos, el presidente debe aplicar el criterio de que la asamblea no puede tomar decisiones sobre temas que no figuraban en el orden del día, a menos que se trate de una situación de urgencia manifiesta y que cuente con el consenso de los presentes. La finalidad de esta restricción es proteger el derecho de los copropietarios ausentes a estar informados previamente sobre los temas que serán objeto de decisión.
Límites legales de las atribuciones del presidente
Aunque el presidente de sesión goza de amplias facultades para dirigir la asamblea, su actuación no es ilimitada. Sus decisiones deben enmarcarse dentro de lo establecido por la Ley 675 de 2001, el código de comercio y el reglamento de propiedad horizontal. No puede, por ejemplo, impedir arbitrariamente la participación de un copropietario con derecho a voto, ni modificar unilateralmente el orden del día sin justificación válida. Tampoco está facultado para alterar el resultado de una votación o para tomar decisiones que corresponden exclusivamente a la asamblea. En caso de que el presidente actúe de manera irregular o abuse de sus atribuciones, los copropietarios afectados tienen derecho a impugnar sus decisiones y, en casos graves, a solicitar la anulación de la asamblea ante las autoridades competentes. Esta posibilidad de control garantiza que el ejercicio de la presidencia se mantenga dentro de los límites de la legalidad y la imparcialidad.
Procedimientos para impugnar decisiones del presidente de sesión
Los copropietarios que consideren que el presidente de sesión ha actuado de manera irregular durante el desarrollo de la asamblea cuentan con diversos mecanismos para hacer valer sus derechos. El primer paso suele ser manifestar la inconformidad durante la propia reunión, solicitando que quede constancia de la objeción en el acta. Este registro resulta fundamental para cualquier acción posterior, ya que evidencia que la irregularidad fue señalada oportunamente y no de manera tardía. Si la situación no se resuelve en el transcurso de la asamblea, el copropietario afectado puede proceder a presentar recursos formales, ya sea ante el consejo de administración, el revisor fiscal o, en última instancia, ante la autoridad judicial competente.
Recursos disponibles para los copropietarios inconformes
La normativa de propiedad horizontal contempla varios mecanismos de defensa para los copropietarios que estimen vulnerados sus derechos. Uno de ellos es el derecho de petición dirigido al administrador del edificio, solicitando la revisión de las decisiones adoptadas y, si corresponde, la convocatoria a una nueva asamblea. Otro recurso disponible es la solicitud de intervención del revisor fiscal, quien debe velar por la legalidad de las actuaciones de la administración y de la asamblea. En casos donde se evidencien vicios sustanciales en el desarrollo de la reunión, como la ausencia de quórum, la omisión de temas del orden del día o la manipulación de votaciones, el copropietario puede interponer una acción judicial de nulidad de las decisiones adoptadas. Estas acciones deben presentarse dentro de los plazos establecidos por la ley para evitar que pierdan su eficacia.
Casos prácticos de anulación de asambleas por actuaciones irregulares
La jurisprudencia colombiana ha conocido diversos casos en los que asambleas de copropietarios han sido anuladas por actuaciones irregulares del presidente de sesión o por incumplimiento de requisitos esenciales. Entre los motivos más frecuentes de anulación se encuentran la falta de convocatoria adecuada, la ausencia de quórum al momento de tomar decisiones importantes, la omisión de temas previamente anunciados y la manipulación de los procesos de votación. En algunos casos, se ha determinado que el presidente actuó parcialmente, favoreciendo a un grupo de copropietarios en detrimento de otros, o que impidió ilegítimamente la participación de propietarios con derecho a voto. Estas situaciones subrayan la importancia de que el presidente de sesión actúe con transparencia, imparcialidad y estricto apego a la normativa vigente, pues su desempeño puede determinar la validez de todas las decisiones adoptadas en la asamblea.